Online beleggen

Je bent hier: Home > Cursus beleggen > Vastgoed

Beleggen in vastgoed

Beleggen in vastgoed is door de jaren heen één van de interessantste vormen van beleggen gebleken. Je kan hierbij denken aan huizen, flatgebouwen, kantoor-en bedrijfspanden, hotelkamers, winkelcentra enzovoorts.

Onroerend goed is net als aandelen een beleggingscategorie of activaklasse. Je kunt ter spreiding van je beleggingsportefeuille overwegen om een bepaald gedeelte van je vermogen te beleggen in vastgoed. Alle belangrijke beleggers over de hele wereld hebben er voor gekozen om minimaal wat vastgoed in hun portefeuille op te nemen.

Hoewel investeren in vastgoed op het eerste zicht zeer eenvoudig lijkt zijn er toch een aantal zaken waar je als belegger maar beter rekening mee kunt houden. Om te beginnen is investeren in vastgoed doorgaans niet goedkoop. Meestal is er een aanzienlijk kapitaal nodig en door vastgoed te kopen worden je spaarcenten ook minder liquide. Een gebouw verkopen gaat nu eenmaal niet zo snel als een aandeel verkopen op de beurs.

De vastgoed belegger rekent naast de huurinkomsten ook op een waardestijging van het pand. Echter staat de huizenmarkt soms ook onder druk. En sommige regio's kunnen op 10 of 20 jaren grondig veranderen, waardoor de waarde van je pand weleens zou kunnen dalen. Als vastgoedbelegger maak je best een grondige analyse van het type vastgoed en vooral de plaats waar dat vastgoed zich bevindt. Helaas is het niet altijd eenvoudig om in te schatten hoe een bepaalde regio gaat evolueren. Een populaire winkelstraat kan na enkele jaren tijd plots met heel veel leegstand kampen, waardoor de huurprijzen onder druk komen te staan.

Risico en rendement

Voor wat betreft het risico en het rendement heeft beleggen in onroerend zich in de loop van tijd tussen aandelen en obligaties geplaatst. Vaak een hoger rendement dan wat je met 'veilige' obligaties kan realiseren, maar uiteraard een lager rendement dan aandelen, simpelweg omdat het risico meestal wat lager ligt.

Het rendement van een onroerend goed belegging bestaat grofweg uit twee bestandsdelen:

Het Direct Rendement
Dit is de huurinkomst min de financieringskosten en de beheerskosten. Financieringskosten heb je als je bijvoorbeeld wat te weinig geld hebt. In dat geval moet je wat extra geld lenen. Het ‘direct rendement’ is over het algemeen vrij stabiel, huurovereenkomsten zijn vaak voor een langere periode overeengekomen en inflatie wordt vaak doorberekend in de huren.

Het Indirect Rendement
Het indirect rendement is het verkoopresultaat van het vastgoed. De waardestijging doorheen de tijd kan voor een flinke meerwaarde zorgen.

Wie kan investeren in vastgoed?

Vastgoed beleggen is niet voor iedereen weggelegd. De meeste mensen die willen beleggen in vastgoed beschikken immers reeds over een eigen huis om zelf in te wonen en dienen in te staan voor de financiële aflossing van die woning. De kans dat er dan nog voldoende geld overblijft om een extra stuk vastgoed mee aan te kopen is zeer klein. Alles hangt uiteraard ook af van de mogelijke huurinkomsten die een pand kan opleveren, terwijl ook de rentevoeten van leningen een belangrijke rol spelen. Sta er ook even bij stil dat banken vandaag de dag niet langer staan te springen om je een tweede hypotheek toe te kennen, zeker niet wanneer blijkt dat je bijvoorbeeld nog kredieten lopen hebt. Dit is toch zeker iets waar je als belegger maar beter rekening mee kunt houden.

Heb je reeds een afbetaalde woning in je bezit en beschik je reeds over wat spaarcenten? Dan is het vaak geen slecht idee om weer wat te gaan lenen om nieuw vastgoed te verwerven. Misschien volstaan de huurinkomsten zelfs om een eventuele nieuwe lening af te lossen.

Hoe beleggen in vastgoed?

Onroerend goed in eigen beheer

Je kunt beleggen in onroerend goed dat je zelf beheert, denk in dat geval aan het verhuren van een aangekocht (bedrijfs) pand. Ook de aanschaf van een pand dat je opknapt en voor een hogere prijs weer wilt gaan verkopen is beleggen in onroerend goed.

Het grootste voordeel van deze variant van beleggen is dat je alle beslissingen zelf mag en kunt nemen. Dus je hebt volledige controle over je belegging. Een nadeel is echter wel weer dat je als particuliere belegger doorgaans niet de middelen hebt om goed te spreiden; als je bijvoorbeeld een huis hebt dat je verhuurt maar je huurder stopt met betalen, dan heeft dat direct grote gevolgen voor je rendement. Grote onderhoudskosten zijn ook voor de verhuurder. Dit soort zaken moet altijd meewegen in de beslissing of je wilt gaan investeren in onroerend goed.

Het rendement op deze vorm van vastgoed investeringen bedraagt gemiddeld 4%.

Participatie in project

Een vastgoedbedrijf ontwikkelt een project waarin je als belegger kunt participeren. Je koopt voor een bepaald bedrag een participatie in het project en daardoor profiteer je mee in het resultaat.

Dit soort projecten is vaak specifiek, bijvoorbeeld de ontwikkeling van een winkelcentrum, een kantoorpand of ander grotere projecten. In verreweg de meeste gevallen gaat het om zakelijke huurders. Het voordeel hiervan is dat dergelijke huurcontracten voor langere tijd zijn, waardoor het rendement erg stabiel kan zijn. Het nadeel van participeren in grote projecten kan zijn dat het economisch minder gaat, wanneer er veel kantoorpanden leeg staan omdat winkeliers hun deuren moeten sluiten, zodat de beoogde winsten niet haalbaar blijken te zijn binnen een bepaalde periode.

Een ander voordeel van een participatie in een project is dat je veelal vanaf een relatief klein bedrag kunt instappen. Daarnaast wordt het project doorgaans verzorgd door een ervaren partij die de nodige marktkennis heeft. Je wordt meestal goed vooraf ingelicht en geïnformeerd.

Ondanks dat er al meer spreiding is dan bij beleggen in eigen beheer, is er nog steeds geen sprake van goede spreiding; je belegt immers in één project. Gaat het zakelijk gezien minder in de betreffende regio, dan kan dat invloed hebben op de huurinkomsten en dus ook weer op jouw rendement.

Aandelen vastgoedbedrijf

Bij deze variant koop je aandelen van een beursgenoteerd vastgoedbedrijf (Rodamco, Wereldhave, Corio etc.), net als bij andere aandelen ben je voor een gedeelte eigenaar van het bedrijf en deel je dus in winst en verlies van het bedrijf.

Via de aanschaf van aandelen van een vastgoedbedrijf profiteer je mee van de resultaten van het bedrijf als geheel. Dus alle projecten welke ze ontwikkelen en beheren. Dit is dus al veel meer gespreid dan de voorgenoemde mogelijkheden en wellicht passen dit soort beleggingen meer bij jouw situatie of uitdagingen.

Omdat je aandelen aanschaft via de beurs, zal er ook sprake zijn van koersvorming. Deze koersvorming is niet alleen afhankelijk van de resultaten van het betreffende aandeel, maar ook van algemene marktontwikkelingen en beursstemmingen. Dit kan zowel in je voordeel als in je nadeel werken.

Met het professioneel beheerde vastgoed behaal je een gemiddeld rendement van 5%. Ook kun je het geïnvesteerde geld snel terug krijgen door de aandelen te verkopen. Een huis kan je nooit zo snel verkopen.

Vastgoedfonds

Er zijn beleggingsfondsen die aandelen van diverse vastgoedbedrijven beheren. Op deze manier beleg je dus in verschillende investeringsmaatschappijen, via deze manier is er een brede spreiding aan te brengen in het vastgoedgedeelte van uw portefeuille.

Vastgoed obligaties

Tot slot kun je ervoor kiezen om vastgoed obligaties te kopen. Deze obligaties worden vaak uitgegeven door investeringsmaatschappijen. Doordat je meer risico loopt dan bij andere obligaties is het rendement vaak tussen de 7% en de 10%. Hierin spelen exploitatierendement, de exploitatiekosten, de waarde fluctuatie en het verkooprendement ook mee in het rendement op de belegging.

Conclusie

Er zijn zoals je ziet heel wat interessante voordelen bij het beleggen in vastgoed. De kans dat de huizenmarkt zo extreem in elkaar valt dat je jouw investering grotendeels verliest is bijzonder klein. Het risico van een vastgoed belegging ligt daarom lager dan een belegging in aandelen. Daarnaast zorgen de huurinkomsten van een pand voor een mooi inkomen en een rendement dat al snel op 4 of 5 procent kan uitkomen. En als het helemaal meezit dan stijgt het pand ook fors in waarde, waardoor je een zeer mooie meerwaarde zal kunnen boeken bij een verkoop.



Gratis nieuwsbrief